Darovacia zmluva na 1/2 domu
+ vzor na stiahnutie

Darovacia zmluva na polovicu domu je v zásade štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa však od tej klasickej odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. V zásade nie je rozhodujúce, či ide presne o 1/2 domu, alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.

Kedy sa darovacia zmluva na 1/2 domu používa

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)

1. Identifikáciu zmluvných strán – darcu aj obdarovaného treba riadne označiť. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).

TIP: daňové dopady darovania v prípade právnickej osoby dôkladne odkonzultujte so svojím účtovníkom a daňovým poradcom. Advokát Vám zase môže poradiť, či darovaním nedôjde napríklad k porušeniu zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi.

2. Jednoznačné opísanie daru – dom musí byť označený katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúčam uviesť aj to.

Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojím dvom deťom, takisto bude predmetom 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.

3. Vymedzenie právneho úkonu – v zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma

4. Bezodplatnosť – darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu

5. Dobrovoľnosť – darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného

V zmluve je dobré uviesť aj

1. Vyhlásenie zmluvných strán – obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).

2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy – odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno – právo doživotného bezplatného užívania.

TIP: Zriadiť vecné bremeno spočívajúce v doživotnom bezodplatnom užívaní domu nemožno len na spoluvlastnícky podiel, ale musí sa zriadiť na celý dom, preto musí zmluvu o zriadení vecného bremena podpísať každý spoluvlastník domu.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu

1. Aktuálny stav listu vlastníctva – potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.

2. Nadobudnutie vlastníctva – vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené – darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie – ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.

5. Započítanie daru na dedičský podiel – ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar 1/2 domu, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.

6. Predkupné právo – ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.

7. Hypotéka – je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.

8. Darovanie z BSM – často dostávam otázku, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

1. Dohoda o darovaní – darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.

2. Spísanie darovacej zmluvy – darovacia zmluva na 1/2 domu musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.

3. Podpisovanie zmluvy – darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.

4. Podanie na kataster – návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.

5. Odovzdanie daru – v zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.

6. Daň z nehnuteľnosti – nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Vrátenie daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie  dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Možnosť predať darovaný podiel domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja. Daň by platil z rozdielu medzi kúpnou cenou, za ktorú dar predal, a hodnotou daru v čase darovania podľa znaleckého posudku.

Ak by obdarovaný predával celý dom, ktorý nadobudol tak, že najprv mu bola darovaná 1/2 domu a neskôr ďalšia 1/2 domu, pre účely výpočtu dane z príjmu by sa každá polovica domu posudzovala samostatne – aj znalecký posudok by musel byť urobený k dvom rôznym dátumom, prípadne pri jednej časti domu už mohla doba 5 rokov uplynúť a pri druhej časti domu ešte nie.